残置物撤去の法律を正しく理解する｜大家・管理会社必見の最新ガイド

賃貸借契約が終了した後、部屋に残された荷物や家具などの「残置物」。

一見すると処分してよさそうに思えるかもしれませんが、実は法律によって厳密なルールが定められており、誤った対応をすると損害賠償などの法的トラブルに発展する恐れがあります。

この記事では、令和3年の民法改正により明文化された「残置物撤去」の法律について、公式な法令をもとにわかりやすく解説していきます。

法律の正しい知識を身につけて、賃貸物件のトラブルを未然に防ぎましょう。

 

残置物撤去の法律とはどんな内容なのか？

令和3年4月施行の改正民法では、賃貸借契約終了後に残された物品について、賃貸人（大家・管理会社）がどのように取り扱うべきかが新たに規定されました。

 

令和3年の民法改正で残置物の取り扱いが明確になった

2021年4月に施行された民法第622条の2により、「残置物」に関する取り決めが明文化されました。

この条文では、賃貸借契約が終了した場合において、借主の所有物が部屋に残されていた際の処理方法として、あらかじめ書面で「処理を委任する」旨の合意がある場合、賃貸人は残置物を処理できると定めています。

ただし、相続が発生している場合や、契約書に明記がない場合は別途対応が必要です。

この民法改正によって、大家や管理会社は、処分の正当性を主張するために「事前の同意書面」の取得が必須となったのです。

 

賃貸契約終了後の物件にある物は勝手に処分できない

賃貸借契約が終了したからといって、室内にある荷物を大家や管理会社が自由に処分することはできません。

たとえ本人が退去済みであっても、残された物には所有権があるため、法律上の取り扱いは慎重に行う必要があります。

仮に無断で処分した場合、所有権の侵害により損害賠償請求が発生する可能性もあります。

そのため、民法第622条の2に基づいて、契約書での事前同意や書面での取り決めが極めて重要です。

 

「残置物」の処理には賃借人の同意や手続きが必要

契約終了後、室内に荷物が残っていた場合、処理には賃借人または相続人の同意が必要です。

民法では「処理を委任する書面」があれば処分可能とされていますが、それがない場合は家庭裁判所で「相続財産管理人」の選任が必要になることもあります。

特に入居者が死亡している場合は、遺族と連絡を取り、手続きを慎重に進める必要があります。

安易な処分は、後にトラブルを招く可能性が高いため、正式な手順を必ず踏みましょう。

 

残置物撤去の法律における「残置物」とは何を指すのか？

「残置物」と一口に言っても、その内容や取り扱いは状況によって異なります。この章では、残置物の範囲と注意点について説明します。

 

賃借人が退去時に置いていった家具や荷物

残置物とは、退去した賃借人が部屋に置いていった家具・家電・衣類・書類などの私物を指します。

これらは明確に所有者が存在するため、勝手に廃棄することはできません。

所有者が明らかである限り、その財産権は保護されるのが原則です。

そのため、処分する際には必ず合意書面や通知の手続きが必要です。

 

放置されたゴミも残置物に含まれることがある

一見して「ゴミ」と思えるものでも、残置物として扱われる可能性があります。

特に、生活ごみ・雑誌・使いかけの日用品などが大量に残されている場合、所有者の意図が不明なため慎重な扱いが求められます。

不用品と認識できる物でも、処理するには法的手続きや合意が必要です。

不要物であるか否かを大家側で勝手に判断するのはリスクが高いです。

 

契約書に明記されていない物はトラブルの元になる

契約書に「残置物の処理に関する合意」がなければ、たとえ明らかに不要な物でも勝手に処分できません。

そのため、契約書には「残置物の所有権放棄」や「処分の同意」に関する条項を盛り込むことが重要です。

また、「退去日から〇日以内に引き取りがなければ処分できる」など具体的な記載があると、後々のトラブルを防ぐことができます。

契約時の書面による取り決めが、すべてのリスク対策の基本です。

 

大家が知っておくべき残置物撤去の法律上の注意点

大家が残置物を処分する際には、民法やガイドラインに沿った正確な手続きを踏むことが求められます。

 

勝手に残置物を捨てると損害賠償請求される可能性がある

賃借人やその相続人の許可なく残置物を処分した場合、民法上の不法行為として損害賠償請求されるリスクがあります。

特に高額な家具や家電、記念品などが含まれていた場合、その損害額は大きくなります。

また、訴訟に発展すれば時間や費用の負担も発生し、賃貸経営に大きな影響を与える可能性があります。

処理前には写真で証拠を残し、必ず法的根拠に基づいた対応を取りましょう。

 

入居時の契約書に残置物の取り扱いを明記する

残置物のトラブルを防ぐために最も効果的なのが、「賃貸借契約書」における事前の明記です。

民法第622条の2の規定に従い、「残置物の処分を賃貸人に委任する旨」を契約書に盛り込んでおくと、処分が合法的に可能になります。

例えば、「契約終了後、借主が一定期間内に残置物を引き取らない場合は、貸主が処分することに同意する」などの条項が推奨されます。

書面による合意がない場合、法的に処分の根拠が弱くなります。

 

居住者が死亡した場合の対応は特に慎重に行う必要がある

賃借人が死亡した場合、その残置物は遺品として扱われます。

この場合、処分には相続人の同意が必要であり、連絡が取れない場合は家庭裁判所へ「相続財産管理人」の選任申立てを行う必要があります（民法951条〜）。

遺品は法律的にも感情的にも非常にデリケートな問題であり、関係者と丁寧に連絡を取りながら慎重に対応することが不可欠です。

急いで処分すると後からトラブルになる可能性が高いため、慎重な判断が求められます。

 

管理会社が守るべき残置物撤去の法律のポイント

管理会社は賃貸人の代理として対応することが多いため、法令・ガイドラインに沿った行動が求められます。

 

法令やガイドラインに沿った処理手順を知っておく

国土交通省の「原状回復ガイドライン」では、残置物を含めた退去時のトラブル防止策が提示されています。

管理会社は、民法第622条の2の内容とあわせて、こうした公的なガイドラインに従い、標準化された対応手順を構築する必要があります。

特に、事前の書面による同意、通知手続き、保管期間の設定などが重要なポイントです。

社内マニュアルやチェックリストの整備も推奨されます。

 

残置物処理の委任を文書で確認する

残置物を処理する場合、管理会社が直接関与する際には、必ず貸主から「委任状」などの文書での確認を得ておくことが必要です。

管理会社はあくまでも代理人としての立場であり、法的な責任の所在を明確にすることがトラブル回避につながります。

委任のない処理や、賃貸人の承諾がないまま進めた撤去作業は、後の責任問題につながる恐れがあります。

特に相続が関係する事案では、手続きの正確性が求められます。

 

遺族や関係者との連絡を丁寧に行う

死亡に伴う残置物処理では、相続人や遺族との丁寧なコミュニケーションが不可欠です。

法律的な手続きだけでなく、配慮ある対応が企業の信頼性を左右します。

連絡が取れない場合でも、内容証明郵便で通知を送るなど、誠実な対応の証拠を残すことが重要です。

トラブルを未然に防ぐために、常に記録を残す習慣をつけましょう。

 

残置物撤去の法律に違反するとどうなる？罰則やリスクについて

法律を無視した残置物処理は、経済的損失だけでなく、社会的信用の低下にもつながります。

 

損害賠償請求や慰謝料請求をされることがある

残置物を勝手に処分すると、所有者や相続人から損害賠償・慰謝料を請求される可能性があります。

特に、処分された物が高価であったり、感情的価値のある遺品であった場合、精神的苦痛を訴えるケースもあります。

その結果、数十万円〜数百万円規模の請求に発展することもあります。

法的手続きと記録をきちんと残すことが重要です。

 

不法投棄とみなされると刑事罰の対象になる可能性もある

室内の残置物を公共の場に不法に廃棄した場合、「廃棄物処理法」違反となり、刑事罰の対象になります。

不法投棄は5年以下の懲役または1,000万円以下の罰金（法人は3億円以下）の重罪です（廃棄物処理法 第25条）。

行政指導や警察の調査対象になる可能性もあり、社会的信用を失うリスクも高くなります。

適切な廃棄業者に委託し、証明書を保管しておきましょう。

 

信頼を失い、空室リスクが高まることも

一度でも残置物処理をめぐるトラブルを起こすと、評判が落ち、入居希望者が減る可能性があります。

特に口コミサイトやSNSなどで悪評が広がると、空室リスクが長期化する恐れがあります。

法律とマナーを守ることが、物件経営における信頼の基礎です。

長期的に見ると、法令遵守が最大のコスト削減につながります。

 

遺品や放置物に関する残置物撤去の法律上の対応方法

賃借人が死亡した場合に部屋に残された物は「遺品」となり、通常の残置物とは異なる法的手続きが必要です。

 

遺族に連絡し、遺品の引き取りを依頼する

入居者が亡くなった場合、まず行うべきは相続人や遺族への連絡です。

遺品の引き取りや今後の対応を相談し、書面で処分や引き渡しの合意を取ることが理想的です。

ただし、親族との連絡が困難なケースも多く、複数回の通知・内容証明など、誠意を持ってアプローチする必要があります。

引き取りの期日を設けたうえで、合意が得られれば、一定のルールに従って遺品を処分することが可能です。

 

引き取りが困難な場合は家庭裁判所の「相続財産管理人」の手続きを検討する

相続人が不明、または連絡が取れない場合には、家庭裁判所へ「相続財産管理人」の選任申立てを行うことが必要です（民法第951条〜）。

相続財産管理人が選ばれれば、その人物の同意のもとで遺品処分が可能となります。

この手続きには時間と費用がかかりますが、法的リスクを回避するためには最も安全な対応策です。

家賃の滞納や清掃費の問題と併せて、法的な処理の道を選ぶべきです。

 

行政の「特殊清掃」や遺品整理業者を活用する方法もある

孤独死や長期放置のケースでは、室内が著しく損傷していることもあり、特殊清掃や専門の遺品整理業者の活用が必要です。

こうした業者は、行政とも連携して対応できるため、法令順守と衛生管理の両面でメリットがあります。

自治体によっては補助金制度がある場合もあるため、地元の行政窓口に相談するとよいでしょう。

専門家との連携により、精神的な負担も軽減され、スムーズな撤去が可能になります。

 

残置物撤去の法律を守った正しい撤去手順とは？

実際に残置物が発生した場合、どのような流れで撤去を行うべきか、正しい手順を確認しておきましょう。

 

賃貸契約時に残置物の取り扱いについて合意する

退去後のトラブルを防ぐためには、入居時点での契約が非常に重要です。

民法第622条の2に基づき、「残置物処理の委任に関する条項」を契約書に明記しておくことで、貸主が合法的に処理する根拠が生まれます。

この合意は口頭ではなく、必ず書面で残しておくことが必須です。

管理会社が対応する場合は、さらに委任状を取得しておくと万全です。

 

退去時に立会いを行い、残置物の確認をする

入居者が退去する際には、立会いの上で部屋の状況を確認します。

残置物があれば、その場で引き取りを依頼し、記録写真や確認書を残すことが大切です。

もしその場で引き取られなかった場合でも、どのような物が残っているかを明確に記録しておくことで、後の対応がスムーズになります。

立会いを行わず、残置物があることに気づかず処分してしまうことがないよう注意しましょう。

 

残置物があった場合は内容証明などで通知する

退去後に残置物があった場合は、まず本人または相続人に連絡し、内容証明郵便など法的に証拠が残る方法で通知を行います。

通知では、処分期限・保管場所・処分方法などを明記し、合意が得られない場合の手続きを説明します。

この通知がトラブル防止の大きなカギとなります。

一定期間連絡が取れない場合は、裁判所を通じた法的措置へ移行します。

 

今後の改正が予想される残置物撤去の法律の動きとは

社会の変化に伴い、残置物の法律やガイドラインにもさらなる見直しが予想されています。

 

孤独死や高齢化による遺品放置への対応が強化される可能性がある

日本では高齢者の単身世帯が増えており、孤独死や遺品放置のケースが増加しています。

これに伴い、法制度の整備や支援体制の強化が今後の課題となるでしょう。

自治体によっては「孤独死ガイドライン」や「家財道具撤去条例」を制定する動きも出ており、今後は国レベルでの法整備も進むと予想されます。

 

管理会社向けのガイドラインの整備が進む見込み

残置物対応を行うのは多くが管理会社であり、現場対応の標準化が求められています。

将来的には、国交省などから「残置物処理に関するガイドライン（管理会社版）」が発表される可能性もあります。

現在も原状回復ガイドラインが参考になりますが、より具体的な事例に対応できる指針が期待され、業界団体なども連携して動いていくと見られます。

 

残置物処理の手続きがより簡単になる法整備の可能性がある

現在の手続きは、家庭裁判所の関与や通知手続きなど、時間と手間がかかります。

今後は、法改正により「通知後の一定期間経過」で処分が認められる仕組みや、簡略化された相続財産管理制度の導入が期待されます。

特に事前の契約書による合意を前提に、よりスムーズな撤去が可能となる制度への見直しが検討されています。

改正に備え、常に最新情報をチェックしておく必要があります。

 

まとめ｜残置物撤去の法律を正しく理解しトラブルを防ごう

残置物撤去は、感覚や常識ではなく、法的なルールに基づいて対応することが絶対条件です。

 

契約書の作成時点でルールを明確にしておくことが重要

民法改正により、契約書への記載の有無が処分の合法性に直結するようになりました。

「残置物の処理について賃貸人に委任する」旨の明記を必ず行いましょう。

書面による合意は、最大のトラブル予防策です。

 

残置物の撤去は法に基づいて慎重に行う必要がある

たとえ明らかに不要な物でも、勝手に処分してしまうと損害賠償や刑事罰のリスクがあります。

通知、記録、同意取得、そして必要に応じた家庭裁判所手続きまでを正しく踏むことが重要です。

面倒でも、正しい手続きをすることが後の安心につながります。

 

最新の法律やガイドラインに常に目を通しておく

今後も高齢化や孤独死の増加により、法律やガイドラインは変化する可能性があります。

定期的に国土交通省や法務省の情報をチェックし、常に最新の知識で対応しましょう。

不動産管理における信頼は、こうした「備え」から生まれます。

 

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