競売物件の7つのメリット・デメリットとは？購入前の2つの注意点も解説！！

競売物件というと、相場より安く不動産が手に入るというイメージを持たれる方も多いでしょう。しかし、安いからと言ってリスクを知らずに購入するのは危険です。メリットとデメリットをきちんと知ったうえで、注意しながら物件を選ぶ必要があります。今回は、競売物件のメリット・デメリットや注意すべきポイントなどをご紹介します。

 

競売物件とは

競売物件とは債務者の担保とされていた物件が差し押さえられたものです。債務者の住宅ローンの返済が出来なくなった時などに金融機関などが裁判所に申立てて差し押さえられます。その後、裁判所によって強制的に売却するために行われるのが競売です。競売では、一番高く入札した人が購入することになります。そして、その購入金額が債務の返済に使われるという仕組みです。

競売物件のメリットとデメリット

競売物件のメリットとは？

安価で物件を購入できる

競売物件のメリットとして大きいのが不動産を相場よりも安く購入することができる点です。一般の物件よりも3割ほど安く購入できる傾向があります。その分競売物件の購入者が負担しなければいけない費用が、後にかかってくることもあるためです。また、内見ができなかったり物件の引き渡し義務がなかったりなどの、次の章で紹介するデメリットがあることに注意が必要です。

 

購入手続きの負担が少ない

競売物件は裁判所に対して購入することになるので、購入の際の手続きが一般的な不動産購入よりも複雑ではありません。所有権の移転登記や抵当権の抹消登記などは裁判所が行ってくれますので、購入者は入札用紙と暴力団に該当しない旨の書類と保証金、残りの代金の支払いだけで購入が完了します。

 

多様な物件を購入できる

競売物件では全ての建物が公平に競売に出されますので、通常流通しないような物件を手に入れられることもあります。不動産を介さないため、独特な形状の土地や建物、田舎の農地やアパート一棟など多様な物件を見つけることができます。アパート経営を行いたい方や、都内に狭い倉庫がほしい方、建物を取り壊して新たに施設を建てたい方などにおすすめです。

 

競売物件のデメリットとは？

購入前に内見ができない

一般的な不動産の場合は事前に内見できますが、競売物件では内見ができないことがほとんどです。しかも明け渡し後に内部の欠陥を見つけても、売買契約の取消や損害賠償の請求はできません。雨漏りやシロアリ被害が大きかったり、給排水設備に欠陥があったりする可能性も理解したうえで購入する必要があります。

事前に知ることができるのは3点セットと呼ばれる「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3つの書類だけです。自力で事前に現地に出向いて調査したり、先の3点セットの注意点等に見逃しがないように気を付けたりすることが重要になります。

 

瑕疵担保責任がない

競売物件では売主がいないので、瑕疵担保責任がありません。瑕疵担保責任とは、物件の購入後に重大な欠陥が見つかった場合に売主がその欠陥を負担しなければいけない責任のことです。しかし、競売物件では瑕疵担保保険がありませんので、物件を購入した後に不備や破損、欠陥が見つかってもその責任を追及する相手がいないのです。万が一不備や欠陥があった場合は、購入者が費用を負担して修繕や清掃を行うしかありません。購入後に追加出費がある可能性も踏まえて購入を検討する必要があります。

 

物件の引き渡し義務がない

競売物件では売主がいないので物件の引き渡し義務はなく、名義の書き換えのみが行われます。そのため、占有者が居座ってしまった場合は自身で立ち退いてもらうための交渉をしなければいけません。最終手段として強制執行を行う手もありますが、これには裁判所への申立てや家具の運搬費用などへの支払が発生します。また、物件に残されている残置物を勝手に処分することは法律違反になります。物件の所有者は新しくなっても、残置物の所有者は元のままだからです。いわゆるゴミ屋敷だった場合も、残置物を処理するには様々な工程を踏まなければいけないのです。

 

入札までの期間が限られている

競売物件では「期間入札」と言って、1週間から1か月ほどの期間内に入札書を受け付けるという形で購入することになります。入札後は落札の取消ができず、最も高い価格の入札者に権利が渡されるという仕組みです。また、入札には売却基準価額の10分の2以上の保証金を入金する必要があります。この短い期間で情報を集めて入札額を決めなければいけませんので、副業などで行う場合、本業が忙しい方は負担になるかもしれません。そのような場合は競売物件取引を専門に行う業者に依頼するのもおすすめです。

競売物件の購入における注意点

購入後の諸費用を計算する

競売物件では予め内見できないことも多く、後から修繕や清掃に費用がかかることもあります。そのため、購入後に追加で費用がかかった場合の諸費用を予めシュミレーションしておくことも大切です。入札金額だけで判断せず、追加で費用がかかった場合でも予算内に収まるのか事前に計算しておきましょう。

 

実地調査を行う

競売物件の場合内見ができないことがほとんどですので、外観や周辺だけでも調査しておくことが大切です。例えば現地で建物の外観がどのくらい劣化しているのかチェックしたり、周辺の施設や交通の便がどうなのか確認したりしておくと良いでしょう。また、周辺住民に聞き取りをするのもおすすめです。物件に住んでいる人はいるのか、またどのような人が住んでいるのかまで調べられたらより良いでしょう。

 

まとめ

今回の記事では競売物件のメリット・デメリットについて詳しくご紹介しました。競売物件は安く買えるメリットも大きいですが、その分のリスクも存在します。今回ご紹介したリスクを踏まえたうえで、事前の調査や「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3点セットの確認をよく行い納得したうえで入札金額を決めましょう。また、入札できた場合も清掃費や残置物の処理等に追加で費用がかかることもあります。全体にかかる費用が予算を大幅に超えることがないよう予め計画できると良いですね。

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