競売物件は儲かる？物件の探し方や儲かる物件を買う2つのポイントを解説！

競売物件の魅力は何と言ってもその安さです。競売に出される不動産は相場よりもかなり安いものも多くあります。うまく狙い目の物件を購入できれば利益を生むことができます。しかし、安いからと安易に購入してしまうと、潜んでいるリスクに気付けません。今回の記事では競売物件の探し方や選び方のポイントをお話しします。

競売物件とは

競売物件とは、債務不履行によって差し押さえられた物件を地方裁判所が競売にかけたものです。マンションや一戸建てのほかにも事務所やビルなどの物件もあり、建物だけの場合や土地もついているものもあります。最高価格で落札した人がその物件の新しい所有者です。競売物件は相場よりも安く購入できることも多いですが、安いなりの理由もあるので注意が必要です。

 

競売物件のメリットとデメリット

メリット

一番大きなメリットは不動産を相場よりもかなり安く手に入れることができるという点です。競売によっても異なりますが、大体の相場よりも3割ほど安く買えると言われています。安く手に入れて浮いた予算でリフォームすることで、物件の価値を高めることもできるでしょう。

また、物件の種類も豊富なこともメリットの1つです。不動産業界の視点では価値があるような特殊な物件も公平に売買されます。そのため土地や建物の形状が特徴的な物件や、希少性の高い物件を見つけられることもあるかもしれません。

そして、競売によって取得した不動産は確実に所有権を移転することができます。裁判所に対して購入するかたちになりますので、様々な手続きも裁判所に対して行います。そのため法律に詳しくなくてミスするのが不安な方でも安心です。

 

デメリット

基本的に競売物件は内見できない場合が多くあります。裁判所から物件明細書や現況調査報告書、評価書等の資料はもらえますが、実際の物件と資料でのイメージが大きく異なることも多々あります。購入後初めて見てみると、思っていたよりも古かったり汚れていたりすることもあるでしょう。

また、競売物件では瑕疵担保保険がありません。そのため、購入後に何らかの欠陥が見つかっても、残念ながらどうしようもありません。

他にも、良い物件を見つけても落札できるかは最後まで分からないことや、金融機関がローンを敬遠することが多いこともデメリットの1つです。

 

競売物件の探し方

競売物件情報サイトBITで探す

自力で探す方法の1つが競売物件の情報を専門で取り扱うHPで探す方法です。例えば競売物件情報サイトでは競売不動産の情報が専門で扱われています。また、新聞や不動産情報誌、裁判所の競売物件情報などから探すこともできます。

 

競売物件の専門業者に相談する

自分で探す方法以外にも、競売物件の専門業者に相談して手伝ってもらうという方法があります。物件探しから引き渡しまでトータルでサポートしてくれる業者もあります。物件調査なども行ってくれるので、副業で競売物件投資をしている等の理由で忙しい方に特におすすめです。専門業者なら豊富な経験もありますので安心感もあります。

 

補足：3点セットは必ずチェック

１.物件明細書

２.現況調査報告書

３.評価書

上記の3点は裁判所や競売物件の情報閲覧室等で見ることのできる、必ずチェックすべき資料です。

1つ目、「物件明細書」には購入した際に引き継ぐ必要のある権利が記されています。なかには、引き継ぐことがデメリットになる権利が記載されていることもあるので要チェックです。2つ目、「現況調査報告書」は裁判所の執行官が現地で土地や建物を確認した書類です。管理費や積み立て修繕費、収益や利回りに関することが記載されています。3つ目、「評価書」は裁判所が選任した専門家である評価人の評価が載っている資料です。専門家目線の物件の評価を確認することができます。

競売物件での失敗事例と対策

失敗事例①：落札した競売物件がゴミ屋敷だった

競売物件は予め内見できないことも多いため、購入後にゴミ屋敷であることが判明してしまう事例も少なくありません。万が一ゴミ屋敷だった場合、例え購入後でも残置物を勝手に処分すると違法になります。物件の所有者は新しくなっても、残置物の所有者は前の所有者のままだからです。残置物を処理するためには内容証明や配達証明等をつけて引き取り依頼をすることになります。もし前の所有者が協力してくれない場合は強制執行などの手段もあります。

 

失敗事例②：占有者が居座ってしまう

占有者が居座ってしまう場合、まずは自分で明け渡しの期日などを話し合い、立ち退きしてもらえるよう交渉しましょう。しかし、なかには交渉しても居座る占有者もいます。その場合は法的手続きを取ることになるケースもあります。

 

失敗事例③：落札した競売物件に瑕疵が見つかった

競売物件では、落札後に瑕疵が見つかってもそれにかかる費用や損害賠償を請求することはできません。購入後に瑕疵が見つかって損してしまわないようにするためには、事前に「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3点セットをしっかりと確認しておきましょう。注意事項や瑕疵の記載をしっかりとチェックしておくことが大切です。

儲かる競売物件を購入する2つのポイント

実施調査を行う

競売物件は予め中をみることができないことも多いです。そのため、失敗しないためには自分でできる限りの調査を行うことが大切です。例えば、外見を見に行ったり、近所の方の話を聞いたりすることも大切です。また、現地周辺の建物や生活環境、交通の便なども調査します。占有者が住んでいるのか、また占有者はどんな人なのかなども確認しておきましょう。

 

あえて瑕疵物件を買う

瑕疵物件とは何らかの問題がある物件のことです。近年多くの投資家が参入し価格帯が上がってきている競売物件ですが、瑕疵物件はその中でも狙い目の物件です。

瑕疵物件には物理的、精神的、環境的、法的などの様々な理由があるのですが、おすすめなのが「法的瑕疵物件」です。具体的な例をあげると、相続で複雑になっている土地や、入居者や借地人と地権者が揉めているような物件などです。法的瑕疵物件は法律に関する専門知識を身に着けて課題を解決できれば、問題なく利用できます。まだライバルとなる投資家も少なく、法律の勉強自体もそこまで難しくないのでおすすめです。

 

まとめ

今回の記事では競売物件は儲かるのかについて、特に競売物件の選び方に焦点を絞ってご紹介しました。競売物件は知識を身につけずに安易に購入してしまうと、リスクのある投資ですので、きちんと知識を身に着けて選び方に注意する必要があります。安く買えるイメージもありましたが、近年は値上がりの傾向があります。そうは言っても、法的瑕疵物件といった狙い目の物件もありますので、リスクに気を付けつつ利益を出して行きましょう。

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