競売物件の残置物は勝手に処分できる?3つの処分方法・処分の流れを解説!

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住宅ローンの返済が滞ったことで、不動産が強制的に売られてしまう競売というものがあります。実はこの競売物件では、売主が残置物の処理を拒否したため買主が処理をせざるをえない状況になることが多くあります。

今回の記事では、残置物について、処分の方法や流れなどを詳しく解説します。

 

競売物件の残置物は勝手に処分できる?

残置物とは、競売落札後に残された所有物のことです。不動産のみを担保にした場合は、不動産内の残置物は元の所有者のままなので、勝手に処分することはできません。見た目からゴミであることが確実でも、勝手に処分すると違法になります。また、勝手に処分したことで元所有者から多額の損害賠償を請求される可能性もあります。新たに不動産を手に入れたのに、残置物を処分できないのはもどかしいですよね。残置物を正しく処分するには次の章で紹介する適切な手順を踏む必要があるのです。

 

競売物件の残置物を処分する3つの方法

債務者に残置物を持ち出してもらう

債務者との合意のもと、残置物を持ち出してもらうのは最も理想的な形ですが、現実的な方法だとは言えません。不動産を競売にかけられた債務者には、その後の引っ越し代や残置物を移動させる場所、処分する費用や余裕がないことがほとんどだからです。そのため、次の方法が現実的に良いでしょう。

動産放棄書で残置物処分の同意を得る

債務者に残置物を持ち出してもらう方法は非現実的ですが、現実的に最も良い解決策はこの動産放棄書で同意を得る方法です。買受人にとっては若干の負担がありますが、強制執行を行う前の手段として最も有効です。同意書の作成を行い、債務者からサインをもらう流れで行うとスムーズでしょう。

強制執行によって処分する

債務者と買受人との間で合意が得られなかった場合は、強制執行による処分を行うことになります。強制執行とは履行しなければいけないにもかかわらず、債務を履行していない場合に債権者の申立により国の公権力によって債権の内容を実現する方法です。動産放棄書で同意を得る方法よりも費用がかかりますので、出来れば動産放棄書で同意を得たいものです。

 

同意をもらって競売物件の残置物を処分する流れ

動産放棄の承諾書をもらう

同意をもらったうえで処分する際は、まず動産放棄の承諾書を書いてもらう必要があります。この過程を踏まずに勝手に処分すると違法になりますので気を付けましょう。

まずは題名を「動産放棄」又は「残置物所有権放棄承諾書」として記載します。そして住所や物件名、使用者住所と使用者名、日付、印鑑が必要です。また、本文で最も重要なのが「権利放棄」という言葉です。この言葉を含めて「土地付家屋の明け渡し、それに伴う残置物の権利放棄、残置物の廃棄に不服がない」という旨を記載しましょう。

 

動産放棄の同意が得られない際の解決策

債権者には承諾書を了承する余裕がなく、なかなか同意が得られないこともあります。その際には承諾料として数万円渡す方法もあります。もともとは債権者に明け渡しや残置物の処理の負担責任があるので、同意させる条件として使えるのです。強制執行を行うとなると、かなりの金額が必要です。そのため数万円を渡して了承してもらえるのであればその方が良いでしょう。

 

残置物を処分する

処分の仕方は様々です。自力で片づけても良いですし、業者に処分してもらうという方法もあります。また、残置物撤去業者なら買取からゴミの分類までしてくれるところもあります。他にも不用品回収業者や引越し業者、不動産業者などにも片づけを頼むことは可能です。どこも業者によって費用がかなり異なります。業者の中には見積もり以上の高額な金額を請求する悪徳業者もいるので注意しましょう。また、なるべく安く済ませたい場合は家庭ごみなどの自力で処理できる分は予め処分しておくと良いでしょう。

競売物件における強制執行とは

本来は残置物の所有権を放棄する同意をもらったうえで、残置物を新たな所有者が処分するのが望ましいですが、何らかの理由で同意が得られない場合や所有権を放棄させられない場合は強制執行という手もあります。

 

強制執行の流れ

①執行官への申立

②差し押さえ現場での差し押さえ

③競売

④配当

 

対象となる残置物

強制執行の対象となる残置物は骨とう品や貴金属、現金などの換金価値のあるものです。債務者の私物が対象となります。

 

残置物の強制執行に必要な書類

債務名義の正本

債務名義の正本は債務者とご自身の状況によって該当する書類が異なります。例えば「裁判で債務者が敗訴したものの支払に応じていないケース」では判決正本が必要です。また、「債務・債権者間で和解したものの支払に応じないケース」では和解調書が、「債務・債権者間で強制執行を認諾する旨の書類を作成しているケース」では強制執行認諾文言付の公正証書が必要です。

送達証明書

送達証明書とは上記の債務名義の正本が債務者に送られていることを証明する書類です。裁判所や公証役場などで発行します。

資格証明書

登記事項証明書や代表者事項証明書などがこの資格証明書に当たります。これらは法務局で発行してもらうことが可能です。

委任状

手続きを弁護士に依頼する際に必要な書類です。

 

残置物の強制執行にかかる費用

収入印紙

強制執行に関わる書類の収入印紙代として4,000円ほどの費用がかかります。

郵便切手

書類の郵送にかかる切手代です。合わせて3,000円ほどかかります。

諸費用

強制執行は執行官の立会いのもと行われます。そのため執行官への依頼料である「予納金」が3〜5万円ほどかかります。また、強制執行の際に債務者が立ち入らせてくれないケースもあります。その場合は開錠業者に開けてもらうことになりますので、その謝礼金として1〜3万円ほどかかります。他にも、強制執行には専門的な知識や複雑な手続きが必要とされますので弁護士に依頼することもあるでしょう。その際には依頼料として10万円前後かかることになります。

 

まとめ

今回の記事では、競売物件の残置物の処理の仕方について詳しく解説しました。競売物件では債権者に残置物を処理する余裕がないことも多く、残置物が残されたままであることもあります。しかし新たな所有者が残置物を勝手に処分することはできませんので、今回ご紹介した方法できちんと処理することが大切です。また、処分を自力でやるにはかなりの労力が必要です。そのため、業者に依頼することをおすすめします。

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