土地を売る流れを6ステップで解説！諸費用や必要書類もご紹介

この記事では、土地を売る流れについて、相続した土地を売るケースや古家付きの土地を売るケースなども含めて、詳しくご紹介します。費用や必要な書類についても解説しているので、ぜひご一読ください。

 

土地を売る際の6ステップの流れ

 

①不動産会社に査定を依頼する

不動産会社は土地を直接買うのではなく「仲介」を行いますので、購入者を探したり、売却契約や決済の手助けをしたりしてくれます。売却金額の見積もりや対応を見極めるために3社以上に査定依頼を行いましょう。事前に売却金額の相場を調べておくことも大切です。また、不動産に土地を売却する「買取」という方法もありますが、通常相場よりも安くなってしまいますので、急ぐ理由がなければ「仲介」がおすすめです。

 

②媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだら「媒介契約」を結びます。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。ご自身に合った契約方法を選びましょう。

 

③売却活動をする

希望の売却時期や売却金額、広告手段などを決めていきます。不動産会社にしっかりと希望を伝えることが大切です。近隣の土地の価格などから相場を確認し、希望売却金額を決めます。広告では周辺環境や駅までの距離などをアピールすると良いでしょう。

 

④売買契約を結ぶ

土地購入希望者と具体的な売却金額や支払方法、引き渡し時期などの調整を行い、売買契約を結びます。一度契約を結ぶと、解消や条件の変更などは行えませんので、契約内容はきちんと確認しておきましょう。一般的には、売買契約の際に土地売却金額の一部が手付金として売主に支払われます。

 

⑤決済と引き渡しを行う

引渡し日に買主は売却額の残りの資金を支払い、売主は土地を所有するための書類を引き渡します。そして同日に土地の名義変更を行います。

 

⑥土地を売った翌年に確定申告を行う

土地を売却して利益が出た場合、確定申告を行う必要があります。土地を売却した翌年2/16頃から3/15までに行いましょう。課税対象となるのは「譲渡所得」で、「土地の売却金額ー(所得費＋譲渡費用)」で算出されます。

相続した土地を売る際の流れ

 

遺産分割協議を行う

相続人が2人以上の場合に必要なのが遺産分割協議です。遺産をどう分けるのか話し合い、その内容を遺産分割協議書に記載して相続人全員で署名と捺印をします。遺産分割協議書は不動産の名義変更や被相続人の預貯金を引き出すときに必要ですので、相続人が1人1冊ずつ所有します。

 

相続した土地の名義変更をする

土地の相続が決定したら名義変更を行います。名義変更を行っていないと、他の相続人に売却されてしまう場合もありますので、なるべく早く行いましょう。また、名義変更では、相続した土地の評価額の0.4％の登録免許税が必要です。

 

相続した土地を売る

売却方法に関しては上記でご説明した流れと同様です。相続した土地が住んでいる場所から遠い場合でも、現状確認、売買契約、引渡しなど最低3回は現地に出向く必要があります。このほかで現地に出向く回数を減せるよう、信頼できる不動産を選ぶことが大切です。

 

現金を分割する

相続人が2人以上の場合は、遺産分割協議の結果に沿って土地を売って得た現金を分割します。

 

古家付きの土地を売る際の流れ

 

古家付きで売るか、更地で売るか決める

古家付きの場合は、そのまま売るか、更地にして売るか決めます。建物の築年数や劣化状況を踏まえながらメリット・デメリットを比較し、不動産会社に相談して検討しましょう。

 

更地で売る場合は、解体業者を探す

古家付きで売る場合は、通常の土地を売る流れと同じです。対して、更地で売る場合は解体業者に解体してもらいます。丁寧な作業をしてくれるか、見積もりがきちんとしているかなどを確認し、信頼できる業者を選びましょう。

 

家の中のものを片づける

家の解体前に家の中の物を片付けます。まだ使えそうなものはリサイクル業者へ、使えない家具などは粗大ごみで処分します。そのまま解体工事を行うと、廃棄物の処理代がかさむ可能性があるためです。

 

家を解体してもらう

家の中が片付いたら解体工事を行います。解体工事を行う際は、工事の1週間ほど前に解体工事の担当者と一緒に近隣住民に挨拶回りにいくとよいでしょう。

 

売却活動を始める

初めにお話しした土地の売却の流れと大きな違いはありません。家を解体する場合は、解体前に不動産屋に査定してもらい、売買契約を結びます。

建物が建っている場合は住宅用の特例措置で固定資産税が減税されていますが、更地になるとその減税措置が受けられなくなります。更地にした後はなるべく早く売却することをおすすめします。

土地を売るのにかかる諸費用とは

 

仲介手数料

不動産を売却した成功報酬として、土地売買の仲介を依頼した不動産会社に「仲介手数料」を支払います。上限が決められていますが、不動産会社と依頼者の合意で上限額よりも安くなる場合もあります。上限については以下の計算式で求められます。

 

成約金額	限度額
200万円以下	成約金の5％
200万円超400万円以下	成約金の4％＋2万円
400万円超	成約金の3％＋6万円

抵当権抹消費用

売却する土地に住宅ローンが残っていて、借入している金融機関が土地に抵当権を設定している場合、抵当権抹消費用がかかります。土地を売却するには抵当権を抹消する必要があるためです。司法書士に依頼して抹消登記をしてもらうことになるので、抹消登記の登録免許税が土地1件あたり1,000円と、司法書士への報酬が2〜3万円がかかります。

 

土地の測量費用

境界標と測量図がある場合は不要なのですが、古い土地の場合は正確な境界標や測量図が無いケースも多いです。その場合、土地家屋調査士に測量してもらう必要があります。費用は1つの土地あたり35万円〜45万円ほどです。

 

登録免許税

登記内容を変更する際に必要な税金です。引渡し前に司法書士から請求書が送られてきますので、指定された口座に「登録免許税」と「司法書士手数料」を振り込むことになります。

 

印紙税

土地売却の場合、売買契約書をつくる際に印紙税がかかります。収入印紙を購入し売買契約書に貼り付けます。金額は以下の通りです。

 

売却金額	印紙税
100万超え500万以下	2,000円
500万円超え1,000万円以下	10,000円
1,000万円超え5,000万円以下	20,000円
5,000万円超え１億円以下	60,000円

 

譲渡所得税

土地などの不動産を売って得た利益である譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、土地の売却金額から土地を得るのにかかった登録免許税などや、売るためにかかった仲介手数料や印紙税などの費用を引いたものです。譲渡所得税の金額は以下の通りです。

 

種類	土地の所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	30％
長期譲渡所得	5年超え	15％

住民税

上記の譲渡所得税の他に、譲渡所得には住民税もかかります。税率は譲渡所得の5％又は9％で詳細は以下の通りです。

 

種類	土地の所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	9％
長期譲渡所得	5年超え	5％

 

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の被災地復興にかかる財源確保のために設けられた税金です。2013年1月1日から2037年12月31日までの期間で譲渡所得税が発生する場合に課税されます。金額は以下の通りです。

 

種類	土地の所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	譲渡所得税の税率30％×2.1％＝0.63％
長期譲渡所得	5年超え	譲渡所得税の税率15％×2.1％＝0.315％

 

土地を売る際の必要書類

 

身分証明書・住民票・実印・印鑑証明書

土地の所有者本人であることを証明するために、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの身分証明書が必要です。住民票や実印も準備しておく必要があります。また、印鑑証明書は市区町村役場の窓口や自治体のサービスセンターなどで取得できます。

 

土地の権利書（登記済権利書もしくは登記識別情報）

売買契約時や決済・引渡し時に必要な書類です。もし手元にない場合は司法書士による本人確認情報や事前通知制度等の手続きで対応することも可能です。

 

納税通知書

売買契約時に固定資産税などを確認するために必要な書類です。毎年4月に自宅に送られてきますので、売却が完了するまで大切に保管しておきましょう。

 

固定資産評価証明書

登録免許税を算定するのに必要な書類です。市区町村役場の窓口で取得可能です。

 

土地の測量図と境界確認書

敷地面積の誤差でトラブルに発展しないように提出する書類です。古い土地では書類が無いケースも多いので、書類が無い場合は土地家屋調査士に依頼して作成しましょう。

 

土地を売る際は残置物撤去もお忘れなく！

土地の売却を仲介業者に依頼する場合は、家のゴミ、家具・家電等を処分しておくのが原則です。自分で処分するか、残置物を処分してくれる不動産業者に依頼するか、不用品修理業者に依頼する方法があります。

また、買取業者を利用して土地を売却する場合は残置物の処分が必要ありません。しかし売却価格が安くなる傾向があるので、土地を高く売りたいのであれば、残置物を処分して仲介業者に依頼した方がおすすめです。

 

まとめ

今回の記事では、土地売却の流れや必要な費用・書類について解説しました。

株式会社エイトでは、不用品・残置物撤去から買取、解体工事までをワンストップで行っています。特に古家付きの土地を売却する際に建物を取り壊す場合、解体費用がかかるかと思います。弊社では不用品・残置物撤去だけでなく買取と解体工事も行いますので、業界最安レベルを実現しています。

株式会社エイトに関するお問い合わせやサービスの詳細は公式サイトから確認可能です。土地売却の際に残置物撤去や解体工事を行うことをお考えの際は、ぜひ株式会社エイトをご検討ください。